Publié le 21/01/2020 • Par Gaëlle Ginibrière • dans : A la Une financesActu experts financesFrance 


Arrivé à la direction nationale d’interventions domaniales (DNID) en janvier 2018, Alain Caumeil a accompagné la réorganisation des services de cette entité. Il plaide pour la nécessaire coopération entre le Domaine et les collectivités.


Délais de réponse parfois considérés comme trop longs, évaluations décalées par rapport aux attentes et non argumentées… que répondez-vous aux critiques émanant des collectivités territoriales ?


photo AC

Alain Caumeil : Notons quand même que dans 90 % des cas, le délai d’un mois pour répondre aux collectivités est respecté. Une enquête récente recense une cinquantaine de contestations des valeurs par an, un chiffre à rapprocher des dizaines de milliers d’évaluations réalisées. Par ailleurs les évaluations ne sont pas une prestation de service, mais un contrôle réalisé afin de s’assurer de la transparence et du bon emploi des fonds publics. Par ailleurs, il existe une différence entre la valeur d’un bien en poursuite d’usage et la valeur d’un bien dans le cadre d’un projet plus global.

Le premier cas enregistre peu de contestations. Les incompréhensions concernent plutôt la seconde situation : pour évaluer précisément un bien immobilier, il est important de bien connaître le projet – part du logement social par exemple dans un projet de logements – ou de connaître le business plan de l’aménageur dans le cadre d’une opération d’aménagement. La collaboration avec les collectivités – qui existe déjà – doit donc s’approfondir : celles-ci ne doivent pas nous saisir trop tôt – lorsque le projet est encore trop flou – ni trop tard – lorsque tout est déjà acté. Quant à la pédagogie de l’évaluation, des efforts peuvent être faits. L’avis domanial est il est vrai très ramassé avec seulement quelques éléments de contexte, mais il existe aussi un rapport plus complet et communicable sur demande. Nous songeons d’ailleurs à enrichir l’avis domanial afin d’éclairer les collectivités.

Les services du Domaine ont été réorganisés en septembre 2017. Avec quels effets ?

La nouvelle organisation avait pour but de davantage spécialiser nos services, surtout ceux en charge de l’évaluation. Les services étaient alors implantés dans les départements, mais avec des équipes aux effectifs réduits et polyvalents. Nous avons créé 59 pôles d’évaluations domaniales qui désormais ne font que de l’évaluation. Il s’agit d’une réforme importante, qui a nécessité une période de mise en place et de renouvellement des équipes. Cette réorganisation s’est accompagnée du relèvement des seuils de saisie obligatoire (ndrl : de 75 000 euros à 180 000 euros). Pour les plus petites collectivités, une possibilité de saisie amiable a été maintenue deux fois par an à l’adresse des communes de moins de 2 000 habitants et des EPCI de moins 15 000 habitants. Rappelons qu’en dessous de 180 000 euros, un bien immobilier correspond à une parcelle, une maison en poursuite d’usage… des situations pour lesquelles les collectivités territoriales peuvent faire des consultations en ligne auprès des sites fournissant la valeur foncière.

Ces données sont-elles fiables ?

Ces valeurs sont issues de la publicité foncière sur les transactions immobilières. C’est ce que l’on appelle la méthode par comparaison, qui permet de déduire une valeur en fonction des transactions déjà réalisées sur le secteur. La DNID expérimente aussi de son côté l’exploitation de la data science et de l’intelligence artificielle dans ses méthodes d’évaluation. Depuis 6 mois, nous travaillons avec une start-up qui exploite des algorithmes pour évaluer les biens immobiliers à partir de leur adresse, des caractéristiques du projet, du nombre de biens vendus dans le secteur, de la différence de prix entre les prix affichés en agence et le prix de la transaction, de son environnement (transports, commerces par exemple)… Nous avons dans un premier temps ciblé les successions vacantes et expérimentons désormais l’outil avec 5 ou 6 pôles d’évaluation domaniale.

Quelles sont les autres activités de la DNID ?

Suite à l’évolution de la législation sur l’occupation du domaine public, la DNID a développé une méthodologie pour fixer le montant de la redevance d’occupation du domaine public. C’est quelque chose d’assez récent : nous sommes passés d’une approche juridique à une approche économique. Plutôt que de retenir un prix forfaitaire, la redevance tient désormais compte des résultats économiques de l’occupant, sans remettre non plus en cause son équilibre économique. Cette redevance d’occupation du domaine public concerne aussi bien les clubs de foot qui utilisent un stade, les thalassothérapies installées en bord de mer, les parcs photovoltaïques…

La DNID propose également son expertise dans la vente d’une très large gamme de biens : véhicules, matériel professionnel, meubles etc. Nous réalisons 120 ventes aux enchères par an et 100 ventes par appel d’offres – cela représente 50 000 biens vendus chaque année, pour un chiffre d’affaires de 50 millions d’euros. 20 % de notre chiffre d’affaires provient des collectivités territoriales et  établissements publics, et nous souhaitons développer cette activité auprès d’eux.